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Abuso de direito em condomínios: como identificar e combater atos excessivos

O abuso de direito em condomínios é o tipo de situação que acontece quando há um excesso de reclamações - que podem ser infundadas -, exigências ou solicitações, muitas vezes sem o devido respeito, razoabilidade ou gentileza.

Para lidar com isso, é fundamental conhecer as leis que regem o condomínio e entender o que elas preveem. Além disso, devem ser respeitados o regimento interno e a convenção condominial. No entanto, de acordo com o Código Civil, é preciso observar também o princípio da sociabilidade, que prioriza os interesses coletivos em detrimento dos individuais.


Dentro do contexto condominial, o abuso de direito pode se manifestar de diversas maneiras, confira abaixo:


Leis que regem um condomínio


Os condomínios são regulados pela Lei 4.591/1964, pelo Código Civil (que prevalece em caso de conflito), pela convenção condominial, pelo regimento interno e por outras leis subsidiárias, como aquelas que obrigam a denúncia de violência doméstica ou maus-tratos a animais. Essas regras visam assegurar a boa convivência entre os moradores, o síndico e os funcionários.


Quais são os direitos dos condôminos?


Os condôminos têm direitos estabelecidos pela legislação vigente. Entre os principais estão:

    • Usar sua unidade e as áreas comuns de acordo com as regras estabelecidas pelo regimento, pela convenção e pela legislação; 

    • Convocar assembleias quando identificar alguma regra abusiva ou prejudicial; 

    • Participar de assembleias e até se candidatar a cargos administrativos, como síndico ou conselheiro. 

No entanto, também existem deveres, como o respeito às normas internas do condomínio, o pagamento pontual das taxas condominiais, a não realização de obras que comprometam a segurança ou a estética da edificação e a comunicação prévia com a administração sobre qualquer alteração significativa.


O que caracteriza o abuso de direito em condomínios?


O abuso de direito em condomínio ocorre quando alguém exerce seus direitos de maneira excessiva, ultrapassando os limites da boa-fé e dos bons costumes. Embora o morador tenha o direito de utilizar sua unidade conforme as regras, ele não pode realizar atividades ilegais ou excessivamente ruidosas, nem fazer reclamações ou exigências de maneira desproporcional.


Além disso, vale ressaltar que abuso de direito também pode ser praticado por síndicos. 


Abuso de direito por parte dos condôminos


Os condôminos são coproprietários das áreas comuns e, por isso, têm o direito de sugerir melhorias e fazer pedidos. No entanto, quando esse comportamento ultrapassa o limite do razoável, como ao fazer exigências de maneira grosseira ou inoportuna, pode configurar abuso de direito.


Exemplos de abuso de direito por parte dos condôminos incluem:


    • Uso inadequado das áreas comuns: ocupar de forma excessiva os espaços de estacionamento, bloquear passagens comuns (como corredores ou escadas) ou fazer barulho em áreas destinadas ao descanso; 

    • Desrespeito às regras do condomínio: ignorar horários de silêncio, normas de uso das áreas comuns, proibição de animais de estimação ou outras normas estabelecidas pela convenção; 

    • Não pagamento das taxas condominiais: o não cumprimento das obrigações financeiras prejudica o condomínio e sobrecarrega os outros moradores; 

    • Má conduta e comportamentos inadequados: atitudes agressivas ou perturbadoras em relação aos outros moradores ou funcionários; 

    • Danos às instalações comuns: causar danos intencionais ou negligentes em áreas comuns, como elevadores, portões automáticos, piscinas, entre outros. 

Esse tipo de abuso é um ilícito civil e pode ser classificado em diferentes níveis de intensidade, que vão desde a prática mais simples até ações mais graves.


Quais são os graus de abuso de direito?


    • Puro e simples: ocorre quando o condômino exerce seu direito de forma grosseira e inoportuna. Um exemplo seria um morador que acusa outro condômino sem fundamento ou não se comporta de maneira adequada no grupo do WhatsApp do condomínio. De acordo com o artigo 187 do Código Civil, a solução pode ser a limitação do canal de comunicação, permitindo, por exemplo, apenas o uso do livro de ocorrências.

    • Perturbação à tranquilidade: aqui, o morador age de forma a incomodar excessivamente outros moradores, fazendo solicitações e reclamações de forma constante e excessiva, como enviar múltiplos e-mails ou mensagens. Essa conduta pode ser classificada como uma contravenção penal, conforme o artigo 65 da Lei das Contravenções Penais, com punição de 15 dias a 2 meses de prisão e multa. Nessa situação, o síndico pode registrar um boletim de ocorrência.

    • Crimes contra a honra: quando o morador faz acusações falsas, como alegar que o síndico, conselheiro ou algum outro morador é corrupto ou utiliza palavras ofensivas, configurando calúnia, injúria ou difamação. Esse tipo de comportamento pode resultar em uma ação judicial com pedido de indenização por danos morais.

    • Ameaças e risco à integridade física: quando há ameaças de violência, que podem ser registradas em boletim de ocorrência, especialmente se houver lesões corporais ou ameaça direta. O ideal é buscar uma ação na justiça criminal para garantir o afastamento do morador da vítima.


Os condôminos que julgam passar por qualquer uma destas situações têm o direito de acionar os devidos mecanismos de defesa. Seja a convocação de uma assembleia para expor a situação (que já deve estar evidenciada por meio de e-mail, carta registrada ou mesmo no livro de ocorrências do condomínio), denunciar à administração superior (se for o caso) e até mesmo recorrer ao judiciário. O importante é garantir que os seus direitos sejam cumpridos e que todos tenham a oportunidade de viver de forma sociável e respeitosa.


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