A legislação, representada pela Lei do Inquilinato, não usa o termo “problemas estruturais” de forma explícita, mas aborda obrigações de conservação, reparos e manutenções, o que inclui esse tipo de problema.
O que são problemas estruturais?
Problemas estruturais são aqueles que afetam a estrutura física do imóvel, como:
Rachaduras em paredes ou vigas;
Infiltrações graves;
Desníveis no piso;
Danos na fundação;
Comprometimento do telhado ou laje;
Problemas na instalação elétrica ou hidráulica principal.
Esses problemas, muitas vezes, não são aparentes de imediato, mas podem surgir ao longo do tempo, afetando a segurança e o conforto dos moradores.
Responsabilidade do locador (proprietário)
De acordo com a legislação brasileira, o locador é responsável por garantir que o imóvel esteja em condições adequadas de uso no momento da entrega, e por realizar reparos estruturais e manutenções de responsabilidade do proprietário ao longo do contrato.
Obrigações do locador:
Entregar o imóvel em boas condições de uso e segurança;
Realizar reparos estruturais (como infiltrações, rachaduras, problemas na instalação elétrica/hidráulica principal);
Garantir a habitabilidade e funcionalidade do imóvel;
Arcar com reformas que não sejam causadas pelo uso do locatário.
Ou seja, problemas que afetam a estrutura e segurança do imóvel são, via de regra, de responsabilidade do locador, exceto em casos de dano causado por mau uso do locatário.
O locador deve garantir que o imóvel esteja em boas condições de uso e segurança no início do contrato, e realizar os reparos estruturais, mesmo durante a vigência da locação. Ele também responde por vícios ocultos (defeitos não aparentes no imóvel) ou defeitos anteriores à entrega do imóvel.
Responsabilidade do locatário
Já o locatário deve zelar pela conservação do imóvel e realizar os reparos de uso cotidiano, também chamados de pequenos reparos ou de manutenção.
Obrigações do locatário:
Manter o imóvel limpo e conservado;
Realizar pequenos reparos (como troca de resistência de chuveiro, lubrificação de fechaduras, limpeza de calhas);
Comunicar imediatamente o locador sobre problemas estruturais ou anormalidades;
Evitar causar danos ao imóvel por mau uso ou negligência.
O locatário é responsável por comunicar imediatamente ao locador qualquer problema estrutural ou defeito grave que comprometa o imóvel. Também deve cuidar bem do imóvel e arcar com os danos que causar por mau uso.
Caso fique comprovado que um problema estrutural foi agravado por omissão ou uso indevido do locatário, ele pode ser responsabilizado pelos custos do conserto.
O artigo 23, inciso V, e o artigo 26, da Lei do Inquilinato) reforçam que o locador deve arcar com os danos que causar, mas não com vícios ou problemas estruturais anteriores ou decorrentes do tempo de uso.
Como evitar conflitos?
Esta é mais uma situação que resguarda quem dá preferência pela locação por meio de uma imobiliária. Desta forma, as duas partes ficam mais protegidas e conscientes de que direitos e deveres serão cumpridos por profissionais que são referência no tema. Para prevenir problemas e disputas durante a locação, algumas atitudes são essenciais:
1. Vistoria detalhada
Antes de assinar o contrato, faça uma vistoria minuciosa no imóvel. Registre fotos e descreva o estado de cada cômodo no laudo de vistoria. A imobiliária oferece um relatório específico com todas as informações pertinentes, incluindo imagens.
2. Contrato claro
O contrato de locação deve deixar claro quem é responsável por cada tipo de reparo. Embora a lei já determine as responsabilidades, um contrato bem redigido ajuda a evitar dúvidas.
3. Comunicação imediata
Ao identificar qualquer sinal de problema estrutural, o locatário deve comunicar a imobiliária que vai analisar cada caso com as especificidades existentes e orientar as medidas cabíveis para a situação. É importante formalizar a solicitação via e-mail ou por aplicativo de mensagem com fotos e vídeos para evidenciar o problema.
4. Profissionais qualificados
Ao realizar reparos, tanto locadores quanto locatários devem contratar profissionais qualificados. Isso garante a qualidade do serviço e pode evitar prejuízos futuros. Quando a locação é por meio de imobiliária, a empresa recomenda profissionais especializados e experientes, o que oferece à ambas as partes segurança e praticidade. E o reparo só é feito após a aprovação do dono do imóvel.
Em caso de problemas estruturais, a obrigação geralmente recai sobre o proprietário do imóvel, salvo em casos de mau uso por parte do responsável pela locação do imóvel. É fundamental que o locatário formalize todas as tratatiManter a comunicação transparente e seguir o que está previsto no contrato e na lei é a melhor forma de garantir tranquilidade para ambas as partes.
Entender as responsabilidades de locador e locatário é essencial para uma relação de locação justa e sem dores de cabeça. Praticidade garantida na locação por meio de uma imobiliária idônea e experiente. A MJ Imóveis atua no mercado imobiliário há 39 anos, oferecendo assessoria especializada para locação, venda e administração de imóveis comerciais e residenciais.
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