Especulação imobiliária: o que é, como ela afeta o mercado e a sociedade

Adquirir bens imóveis na expectativa que o seu valor de mercado aumente futuramente. De uma forma simplista, essa pode ser uma das definições do termo especulação imobiliária. Mas no dia a dia, essa prática se torna muito mais complexa e envolve não apenas o comprador, mas diversas camadas da sociedade.

Neste sentido, dentro da lógica capitalista, o espaço geográfico é a transformação do solo em mercadoria, o que o torna sujeito às variações de mercado e às leis gerais desse sistema, como a livre concorrência e a lei da oferta e da procura.

Entenda como funciona

A prática da especulação imobiliária no espaço da cidade é muito comum de duas principais formas: a espera pela valorização ou a realização de investimentos que estimulem essa valorização. No primeiro caso, o comprador apenas adquire um terreno ou um imóvel a fim de que o aumento do seu preço seja muito superior ao da inflação no período corrente, focado nos lucros reais da venda, no futuro. No segundo caso, o comprador adquire um espaço e constrói um imóvel ou realiza alterações e reformas sobre ele, para deixá-lo mais caro e, assim, obter lucro.

É claro que muitas empresas do ramo imobiliário vivem desse tipo de prática econômica, que é bastante ativa em um país de urbanização ativa como o Brasil. No entanto, essa prática também é muito comum entre investidores individuais, pequenos proprietários, que apostam na valorização de uma determinada localização da cidade para gozar de seus lucros posteriores. Esse tipo de prática, acaba gerando uma série de efeitos sobre o espaço urbano.

Efeitos da Especulação imobiliária

Um dos efeitos da especulação imobiliária nas cidades é o aumento do preço do solo. Pois se um local recebeu investimentos de uma pessoa ou de uma empresa, é de se esperar que o mercado tente forçar o aumento do preço de compra para adquirir lucros em médio e curto prazos. Com isso, adquirir um imóvel em regiões de valorização crescente pode tornar-se cada vez mais difícil.

Em muitos casos, forma-se, como consequência da especulação, a formação de bairros especializados ou socialmente diferenciados entre si. Assim, destina-se o uso desse solo para um determinado fim – que pode ser comercial, cultural, residencial etc. –, fazendo com que o seu preço suba e a especulação perpetue-se para aquela região em questão.

Outro efeito questionável da especulação imobiliária no espaço geográfico das cidades é a grande concentração de lotes vagos em algumas regiões, pois os proprietários mantêm-se à espera de uma maior valorização. Essa prática torna-se um problema porque algumas áreas passam a encontrar dificuldades para urbanizar-se e desenvolver-se, além dos problemas cotidianos relacionados com esses espaços não ocupados, como o mato alto e o acúmulo de lixo.

Segregação urbana

Essa dinâmica também se associa a um dos principais problemas relacionados com a especulação imobiliária: a segregação socioespacial ou urbana. Pois com a alta valorização do preço do solo, em valores muito superiores ao aumento da renda da população, as áreas mais centrais tornam-se praticamente inacessíveis em termos de imóveis, aluguéis, impostos e outros. Assim, a população mais pobre é, inevitavelmente, direcionada para as regiões mais periféricas, geralmente desprovidas dos elementos mais básicos de infraestrutura, como saneamento básico, asfalto, além de muitos problemas relativos à violência e à marginalidade.

Durante o período de valorização, essas áreas, terrenos, casas e apartamentos não têm um uso, deixando de cumprir sua função social. As cidades acabam precisando se expandir e aumentando a distância social entre as pessoas, enquanto existem imóveis parados em regiões mais centrais, apenas esperando a alta do valor comercial.

Diante desses problemas, a especulação imobiliária é vista por muitos urbanistas como um grave problema social, sobretudo quando a sua prática é bastante acentuada. Em termos econômicos, ela também pode gerar problemas quando o preço dos imóveis aumenta de forma exagerada e sustenta-se em valores superficiais, gerando aquilo que se chama por “bolha imobiliária”, que tende a estourar quando não há um mercado consumidor suficiente para adquirir tantos imóveis a um preço tão alto.

Quais são os limites da especulação imobiliária?

Quando o imóvel é estocado, seja ele urbano ou rural, acaba deixando de cumprir sua função social, já que não é utilizado para fins produtivos nem habitacionais, mas apenas como reserva de valor (pode ser usado para transferir poder de compra do presente para o futuro). No Brasil, os artigos acerca da função social estão previstos na Constituição de 1988 e foram regulamentados pelo Estatuto da Cidade. Este, além de colocar limites para a especulação imobiliária, também condiciona o direito de propriedade ao interesse coletivo.

A especulação imobiliária não é crime, já que não é possível impedir alguém de realizar investimentos imobiliários visando o lucro. Porém, o poder público costuma adotar medidas para coibir a especulação imobiliária, como a aplicação de impostos maiores para quem possui bens imóveis sem uso social.