Lidar com reformas de condomínio, especialmente nas áreas comuns, pode ser bastante difícil, já que se trata de um espaço compartilhado. Por isso, é fundamental que todos os condôminos saibam as regras e as especificações demandas por uma obra no prédio.
Segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o síndico é o responsável legal pelo condomínio, isso significa que ele possui deveres, tanto com os residentes, quanto com o edifício. A primeira coisa que ele deve saber é se a obra exigirá responsável técnico e documentação adequada.
Para isso, primeiro é preciso entender a diferença entre reforma e manutenção:
Manutenção
Não é necessário um responsável técnico para o serviço. Ela é vista como uma reconstituição e não como uma alteração. Seu objetivo é conservar as condições originais, sem necessariamente utilizar os mesmos materiais.
Um exemplo de manutenção é a pintura de uma superfície.
Reforma
Na reforma você está trocando o material ou até mesmo alterando o desenho da planta do apartamento ou de área condominial. Por esses motivos se faz necessário um responsável técnico pelas atividades de projeto e de execução de tudo que vier a ocorrer.
Um exemplo de reforma é a modificação da configuração do imóvel, como construção ou demolição de paredes e estruturas. Situações de reforma que visam a compartimentação ou demolição, seja de alvenaria ou gesso acartonado, requerem responsável técnico, pois são atividades que podem causar danos ao condomínio.
Quando mais é necessário um responsável técnico?
Reformas que vão além de mudanças estruturais, não são apenas intervenções em pilares e vigas. Mesmo uma parede que não estruture o edifício pode causar uma consequência ao ser demolida sem um responsável técnico.
Todo o projeto deve contar com a assinatura e respaldo técnico de um engenheiro ou arquiteto, que precisa elaborar um plano de restauração e uma Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
No caso das reformas em áreas comuns, que são de interesse de todos os condôminos, a primeira e principal regra é a aprovação em assembleia. O quórum de aprovação varia de acordo com a natureza da obra:
Obras voluptuárias: são obras de “embelezamento”, aquelas de mero deleite ou recreio. Exigem a aprovação de dois terços de todos os condôminos, incluindo aqueles que não estão presentes na reunião.
Exemplos:
- Manutenção das quadras poliesportivas;
- Reformas em salões de festas e churrasqueiras.
Obras úteis: Aumentam ou facilitam o uso do bem, requerem o voto da maioria dos condôminos (50% + 1).
Exemplos:
- Instalação de geradores;
- Instalação de sistemas de segurança.
Obras necessárias: são as que conservam o bem e evitam que ele se deteriore. Se forem urgentes, não precisam de aprovação em assembleia. No entanto, se os gastos necessários com a reforma forem muito altos, é preciso que o síndico informe os condôminos sobre a situação. Neste caso, o quórum de aprovação é de maioria simples (50% + 1).
Exemplos:
- Reparo na rede elétrica ou hidráulica;
- Modernização e manutenção de elevadores.
Apesar da responsabilidade estar totalmente vinculada ao síndico, é importante que os moradores também estejam bem informados sobre as demandas da obra, para que também possam supervisioná-la e verificar se o responsável legal está, de fato, sob o controle da situação.
Também vale destacar que, caso o síndico não tenha conhecimentos técnicos suficientes para realizar o acompanhamento da obra, o indicado é que, por precaução, seja contratado um especialista para analisar o andamento do projeto.
O custo desta contratação deve ser discutido em assembleia e a decisão deve ser tomada por votação, de acordo com o interesse da maioria.
Quem paga a conta?
Habitualmente cada condomínio tem sua convenção, o documento no qual constam todas as regras de convivência e operação. Nele está indicado como deve ser feito o rateio. Porém, caso não tenha nenhuma indicação, a divisão deve ser feita de acordo com a fração ideal de cada unidade.
Em último caso, vale o que disser a Lei do Inquilinato. Mas é altamente recomendável que o condomínio tenha um caixa extra, tanto para reformas de melhorias quanto para as emergenciais. Se não houver esse fundo ou o rateio não seja possível, o condomínio pode recorrer a empréstimos.
Comentários
Postar um comentário