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Como lidar com condômino inadimplente?

 


O pagamento da taxa condominial é rotina mensal para a maioria das pessoas que vivem em condomínios. Ela é fundamental para garantir que todas as despesas sejam pagas em dia e para a boa gestão financeira do local. Se bem administrado, é possível criar um caixa e utilizar para reformas e modernizações, que colaboram com a segurança e para a conservação saudável do condomínio.

Por isso é de extrema importância que todos estejam em dia com a taxa, pois a falta de pagamento afeta diretamente a receita do condomínio e prejudica a todos.

Confira abaixo as formas corretas que devem ser adotadas pelo síndico e pelos moradores para lidarem com condôminos inadimplentes.

Direitos e restrições do condômino inadimplente

Em situações complicadas e delicadas como a de inadimplência, é comum que o síndico ou o corpo diretivo fique perdido sem saber como agir.  O fato de o condômino estar inadimplente pode restringir os direitos dele de várias formas em relação aos outros condôminos.

As áreas de lazer, por exemplo, dependem do condomínio e judicialmente, alguns juízes concordam com a restrição, outros entendem que o morador não deve ser privado de acessar as áreas comuns do condomínio.

Outra restrição é que o condômino inadimplente também não poderá ser candidato a síndico. Dessa maneira, fica implícita a observação legal em vários âmbitos, especialmente no que se refere ao pagamento das taxas condominiais.

Deveres e consequências para o condômino inadimplente

Quando o condômino não paga a sua contribuição, ele fica sujeito a várias consequências formais, como juros de 1% ao mês, se de outra forma não estiver estabelecido na convenção de condomínio e multa de até 2% sobre o seu valor do débito, além dos próprios honorários advocatícios.

Desde março de 2016, a Justiça se tornou mais rigorosa em relação aos devedores com a entrada da Lei n. 13.105/2015, que instituiu um novo Código de Processo Civil. De acordo com o novo Código, quem ficar inadimplente com a cota condominial terá somente três dias para quitar a dívida, sob pena de ter o nome em negativação, conta bancária bloqueada e até ver o próprio imóvel ir à penhora.

Conforme essa nova lei do condomínio, a partir de um mês, além do risco de penhora do imóvel, o nome do condômino inadimplente já fica com restrição de crédito, uma vez que já existe convênio entre o Tribunal de Justiça e o Serasa para tornar possível essa ação.

O novo Código também possibilita uma redução sensível do tempo do processo, que, antes, costumava demorar entre dois e três anos. Agora, com a nova legislação, também não há mais audiência na Justiça, o que levava meses para acontecer e acabava impactando negativamente nas finanças e na gestão do condomínio.

Ação de cobrança de condomínio: como deve ser feita

Em etapas, para entrar com a ação de execução:

- Síndico apresenta documentos que comprovam o débito e sua condição de representante do condomínio: boleto condominial, convenção de condomínio, atas que aprovaram as despesas condominiais, e ata de eleição de síndico;

- Demonstrar débito atualizado e corrigido (correção monetária e juros de mora) até a data de propositura da ação, que deve apresentar a qualificação do devedor;

- Demonstrar a data de vencimento do pagamento da mensalidade;

- Pedir a citação do devedor e requerer a intimação de terceiros (usufrutuário, credor pignoratício ou hipotecário);

- Indicar bens à penhora ou o próprio imóvel sendo o caso;

- Juiz citará os devedores para quitarem a dívida em 3 dias, senão poderão ter seus bens penhorados.

Caso não haja provas suficientes do débito, será necessário entrar com uma ação comum, que passará por todos os trâmites até chegar na decisão judicial para, só depois, executar o débito para receber o crédito.

É importante ressaltar que a lista de inadimplentes deve conter apenas o número da unidade, o valor da dívida, a negociação ou acordo e a existência ou não de ação judicial. Não é permitido colocar o nome dos devedores, pois a exposição causa constrangimento e pode gerar consequências judiciais para o condomínio.

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