O pagamento da taxa condominial é rotina mensal para a
maioria das pessoas que vivem em condomínios. Ela é fundamental para garantir
que todas as despesas sejam pagas em dia e para a boa gestão financeira do local.
Se bem administrado, é possível criar um caixa e utilizar para reformas e
modernizações, que colaboram com a segurança e para a conservação saudável do condomínio.
Por isso é de extrema importância que todos estejam em dia
com a taxa, pois a falta de pagamento afeta diretamente a receita do condomínio
e prejudica a todos.
Confira abaixo as formas corretas que devem ser adotadas
pelo síndico e pelos moradores para lidarem com condôminos inadimplentes.
Direitos e restrições do condômino inadimplente
Em situações complicadas e delicadas como a de
inadimplência, é comum que o síndico ou o corpo diretivo fique perdido sem
saber como agir. O fato de o condômino
estar inadimplente pode restringir os direitos dele de várias formas em relação
aos outros condôminos.
As áreas de lazer, por exemplo, dependem do condomínio e
judicialmente, alguns juízes concordam com a restrição, outros entendem que o
morador não deve ser privado de acessar as áreas comuns do condomínio.
Outra restrição é que o condômino inadimplente também não
poderá ser candidato a síndico. Dessa maneira, fica implícita a observação
legal em vários âmbitos, especialmente no que se refere ao pagamento das taxas
condominiais.
Deveres e consequências para o condômino
inadimplente
Quando o condômino não paga a sua contribuição, ele fica
sujeito a várias consequências formais, como juros de 1% ao mês, se de outra
forma não estiver estabelecido na convenção de condomínio e multa de até 2%
sobre o seu valor do débito, além dos próprios honorários advocatícios.
Desde março de 2016, a Justiça se tornou mais rigorosa em
relação aos devedores com a entrada da Lei n. 13.105/2015, que instituiu um
novo Código de Processo Civil. De acordo com o novo Código, quem ficar
inadimplente com a cota condominial terá somente três dias para quitar a
dívida, sob pena de ter o nome em negativação, conta bancária bloqueada e até
ver o próprio imóvel ir à penhora.
Conforme essa nova lei do condomínio, a partir de um mês,
além do risco de penhora do imóvel, o nome do condômino inadimplente já fica
com restrição de crédito, uma vez que já existe convênio entre o Tribunal de
Justiça e o Serasa para tornar possível essa ação.
O novo Código também possibilita uma redução sensível do
tempo do processo, que, antes, costumava demorar entre dois e três anos. Agora,
com a nova legislação, também não há mais audiência na Justiça, o que levava
meses para acontecer e acabava impactando negativamente nas finanças e na
gestão do condomínio.
Ação de cobrança de condomínio: como deve ser
feita
Em etapas, para entrar com a ação de execução:
- Síndico apresenta documentos que comprovam o débito e sua
condição de representante do condomínio: boleto condominial, convenção de
condomínio, atas que aprovaram as despesas condominiais, e ata de eleição de
síndico;
- Demonstrar débito atualizado e corrigido (correção
monetária e juros de mora) até a data de propositura da ação, que deve
apresentar a qualificação do devedor;
- Demonstrar a data de vencimento do pagamento da
mensalidade;
- Pedir a citação do devedor e requerer a intimação de
terceiros (usufrutuário, credor pignoratício ou hipotecário);
- Indicar bens à penhora ou o próprio imóvel sendo o caso;
- Juiz citará os devedores para quitarem a dívida em 3
dias, senão poderão ter seus bens penhorados.
Caso não haja provas suficientes do débito, será necessário
entrar com uma ação comum, que passará por todos os trâmites até chegar na
decisão judicial para, só depois, executar o débito para receber o crédito.
É importante ressaltar que a lista de inadimplentes deve
conter apenas o número da unidade, o valor da dívida, a negociação ou acordo e
a existência ou não de ação judicial. Não é permitido colocar o nome dos
devedores, pois a exposição causa constrangimento e pode gerar consequências
judiciais para o condomínio.
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