Multas e advertências em condomínios: entenda como elas funcionam

 

Quem mora em condomínio sabe, nem sempre é fácil a convivência harmoniosa entre todos. Por isso, é importante estabelecer regras e condutas a seguir. No entanto, algumas vezes, as regras são desrespeitadas e o síndico precisa agir de maneira mais incisiva. Isso pode acontecer de diversas maneiras, mas as principais - e mais corretas-, são: as advertências e as multas.

Neste ponto, a chance de discordâncias sobre as punições virem à tona é alta e, além de consultar a convenção, o condômino precisa de jogo de cintura e conhecimento sob as leis.

Pensando nisso, o texto de hoje vai abordar essas questões que, de uma maneira ou de outra, acabam surgindo na vida de quem mora em condomínios. Confira nossas dicas:

Conheça a convenção do condomínio

A Convenção de Condomínio é o conjunto de leis que regula o funcionamento do condomínio e serve, entre outras competências, para garantir direitos e reforçar os deveres dos condôminos e demais freqüentadores, de modo transparente, justo e organizado.

A multa deve ser obrigatoriamente precedida pela advertência?

Essa é uma dúvida muito recorrente, pois o senso comum poderia dizer que aplicar uma multa de forma direta sem ao menos advertir antes é muito incisivo. A verdade é que muito da conduta do síndico ou da administradora nesses casos dependerá do que está escrito na convenção do condomínio. É ela quem dita os procedimentos a serem adotados em caso de descumprimento das regras.

Ainda assim é importante ressaltar que existem casos nos quais não cabe advertência pelo ocorrido, pois não há como reparar danos materiais com advertências, em caso de depredação ou mudanças fora de hora, por exemplo.

Por isso, nestas situações, é recomendável a aplicação da multa de forma direta.

Qual o valor da multa de condomínio?

O valor da multa pode variar conforme o Regimento Interno e a Convenção Condominial. Entretanto, a legislação brasileira delimita claramente um teto, não podendo ultrapassar cinco vezes o valor da taxa condominial.

Além disso, a lei também delibera acerca da progressividade do valor da multa conforme a situação. É o que acontece nos casos do condômino antissocial, ou seja, aquele que reiteradamente comete desrespeitos ao regulamento interno e à convenção do condomínio.

Nesses casos, apesar de ainda ser necessária a anuência da assembleia de condôminos para multá-lo, a punição pode chegar a até dez vezes o valor da contribuição mensal.

Quem paga a multa: locatário ou locador?

Normalmente, a relação do condomínio acontece, em via de regra, com o locador (proprietário). Isso ocorre, tendo em vista que apenas o locador tem legitimidade perante o condomínio.

Portanto, a obrigatoriedade do pagamento de multas decorrentes da prática comportamental inadequada por parte dos locatários de unidades condominiais recai sobre o titular da unidade condominial, ou seja, o proprietário do imóvel.

Porém, de acordo com um inciso da Lei do inquilinato (inciso X do art. 23) o locatário é obrigado a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.

Logo, a multa pode até vir no nome do locador, mas quem tem a responsabilidade de fato sob a infração cometida é o locatário, sendo ele quem deverá pagar o valor.

Como funciona a advertência em condomínio?

Para que um condômino seja advertido, ele precisa necessariamente ter cometido uma infração.

Para isso, o síndico deve caracterizar as condutas e infrações cometidas fundamentando-se, preferencialmente, no que está previsto no Regimento Interno (RI) e/ou na Convenção do condomínio.

Mas para que ocorra de fato a aplicação desses dispositivos, o ideal é que a infração seja comprovada, portanto, não basta que ocorra uma denúncia e, sim, que o síndico disponha de fotos, imagens do circuito interno, áudios e relatos por escrito no livro de registro.

Além disso, é recomendado que ocorra um diálogo entre o síndico e o condômino antes da advertência ou multa, porém, isso nem sempre é possível.

Assim, as advertências são recomendadas quando o condômino está cometendo pela primeira vez uma determinada infração.

Desta maneira, as advertências servem mais como um comunicado do que como uma penalidade. Mas é importante ressaltar que a reincidência pode levar à multa.

Por isso, vale a pena o condômino estar a par de todos os assuntos relacionados ao condomínio, para evitar infrações, se proteger e atuar de maneira mais efetiva durante as reuniões e assembleias.