A compra de um imóvel é um processo repleto de documentações, burocracias e impostos envolvidos.
Por isso, quanto maior o preparo e o acesso às informações, menores as possibilidades de erros ou retrabalho durante as negociações.
O que é ITBI?
ITBI
é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Este é um imposto que
deve ser pago por quem compra um imóvel e, para oficializar a compra e venda,
este tributo deve ser pago antes da negociação.
Como é calculado o ITBI?
O
valor do imposto é calculado com base na alíquota do ITBI e no valor venal do
imóvel, estabelecidos pelo município, que pode chegar até 4% sobre a base de
cálculo da transação.
A alíquota vária conforme a cidade do imóvel comprado e você consegue consultar através do site da sua prefeitura a base atual no município.
Normalmente, o valor venal reflete o valor de mercado, mas não corresponde, necessariamente, ao preço de venda. O município estabelece, anualmente, determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, com base em critérios e cálculos predeterminados. O valor fica disponível no carnê do IPTU.
Mas atenção: essa tarifa básica é válida apenas para a compra de imóvel direta, quando a compra for feita com um financiamento o valor do imposto muda.
Em caso de imóveis na planta, o cálculo do imposto leva em consideração o valor
do imóvel pronto.
Quem deve pagar?
É
comum que as leis municipais estabeleçam que o responsável pelo pagamento do
ITBI é o comprador.
Isso não impede, que o contrato de compra e venda estabeleça o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. E nesse caso, se o vendedor não fizer o recolhimento, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.
Algumas leis municipais definem que o pagamento do ITBI deve ocorrer por ocasião da lavratura da escritura pública; em outras, por ocasião do registro da escritura.
Documentos exigidos
Em
geral, os documentos exigidos para realizar o pagamento do ITBI são:
- Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITVBI – GIFRI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;
-
Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis;
A guia modelo do ITBI pode ser acessada online, no portal das finanças do site
da Prefeitura ou retirada no local.
Isenção do ITBI
Há
três casos nos quais o pagamento do imposto não é necessário:
– Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio da empresa (pessoa jurídica)
– Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica).
– Primeira aquisição de imóvel com o valor de até R$ 176.444,41
É possível não pagar o ITBI?
Em
teoria, não. Contudo, se o comprador não concordar com o valor cobrado, ele
pode contratar um avaliador para fornecer um laudo técnico de avaliação para
que este tributo seja revisado.
O valor do ITBI no financiamento
Alguns
bancos incluem o pagamento do ITBI e custos cartorários já no contrato de
financiamento. Para serem incluídos no financiamento, os custos não podem
ultrapassar 5% do valor financiado ou 4% no caso de imóveis financiados com o
uso do FGTS.
Novidade: decisão do STJ
Em
março deste ano o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas
ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações
de compra e venda:
1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);
3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Com isso, a corte definiu que o valor da transação de compra e venda do imóvel declarado pelo contribuinte deve ser a base de cálculo do tributo. Assim, afastou a utilização do valor venal (usado pelas prefeituras para cálculo do imposto predial e territorial urbano, IPTU), que não pode ser usado nem como piso para cálculo do ITBI.
A decisão foi estabelecida para casos específicos, de recursos que tramitavam na justiça. Porém, abrem precedente e é favorável para todos os que se sintam lesados em alguma negociação relacionada ao valor venal. Isso, porque algumas prefeituras definem um valor fixo para o imposto e, muitas vezes, o comprador não se atenta e acaba pagando o valor, sem questioná-lo.
Por isso, é de fundamental importância que o comprador e o vendedor estejam cientes de todos os custos envolvidos na transação e solucionem as dúvidas e ajudar neste processo. Já que na maioria das vezes tratam-se de impostos e taxas importantes e obrigatórias, que devem estar inclusas no planejamento financeiro dos envolvidos.
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