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ITBI: saiba o que é e quem deve pagá-lo


A compra de um imóvel é um processo repleto de documentações, burocracias e impostos envolvidos.

Por isso, quanto maior o preparo e o acesso às informações, menores as possibilidades de erros ou retrabalho durante as negociações.

O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Este é um imposto que deve ser pago por quem compra um imóvel e, para oficializar a compra e venda, este tributo deve ser pago antes da negociação.

Como é calculado o ITBI?

O valor do imposto é calculado com base na alíquota do ITBI e no valor venal do imóvel, estabelecidos pelo município, que pode chegar até 4% sobre a base de cálculo da transação.

A alíquota vária conforme a cidade do imóvel comprado e você consegue consultar através do site da sua prefeitura a base atual no município.

Normalmente, o valor venal reflete o valor de mercado, mas não corresponde, necessariamente, ao preço de venda. O município estabelece, anualmente, determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, com base em critérios e cálculos predeterminados. O valor fica disponível no carnê do IPTU.

Mas atenção: essa tarifa básica é válida apenas para a compra de imóvel direta, quando a compra for feita com um financiamento o valor do imposto muda.

Em caso de imóveis na planta, o cálculo do imposto leva em consideração o valor do imóvel pronto.

Quem deve pagar?

É comum que as leis municipais estabeleçam que o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador.

Isso não impede, que o contrato de compra e venda estabeleça o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. E nesse caso, se o vendedor não fizer o recolhimento, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.

Algumas leis municipais definem que o pagamento do ITBI deve ocorrer por ocasião da lavratura da escritura pública; em outras, por ocasião do registro da escritura.

Documentos exigidos

Em geral, os documentos exigidos para realizar o pagamento do ITBI são:

- Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITVBI – GIFRI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;

- Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis;

A guia modelo do ITBI pode ser acessada online, no portal das finanças do site da Prefeitura ou retirada no local.

Isenção do ITBI

Há três casos nos quais o pagamento do imposto não é necessário:

– Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio da empresa (pessoa jurídica)

– Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica).

– Primeira aquisição de imóvel com o valor de até R$ 176.444,41

É possível não pagar o ITBI?

Em teoria, não. Contudo, se o comprador não concordar com o valor cobrado, ele pode contratar um avaliador para fornecer um laudo técnico de avaliação para que este tributo seja revisado.

O valor do ITBI no financiamento

Alguns bancos incluem o pagamento do ITBI e custos cartorários já no contrato de financiamento. Para serem incluídos no financiamento, os custos não podem ultrapassar 5% do valor financiado ou 4% no caso de imóveis financiados com o uso do FGTS.

Novidade: decisão do STJ

Em março deste ano o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Com isso, a corte definiu que o valor da transação de compra e venda do imóvel declarado pelo contribuinte deve ser a base de cálculo do tributo. Assim, afastou a utilização do valor venal (usado pelas prefeituras para cálculo do imposto predial e territorial urbano, IPTU), que não pode ser usado nem como piso para cálculo do ITBI.

A decisão foi estabelecida para casos específicos, de recursos que tramitavam na justiça. Porém, abrem precedente e é favorável para todos os que se sintam lesados em alguma negociação relacionada ao valor venal. Isso, porque algumas prefeituras definem um valor fixo para o imposto e, muitas vezes, o comprador não se atenta e acaba pagando o valor, sem questioná-lo.

Por isso, é de fundamental importância que o comprador e o vendedor estejam cientes de todos os custos envolvidos na transação e solucionem as dúvidas e ajudar neste processo. Já que na maioria das vezes tratam-se de impostos e taxas importantes e obrigatórias, que devem estar inclusas no planejamento financeiro dos envolvidos. 

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