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Direitos e deveres: Saiba o que o síndico pode ou não fazer


Você provavelmente já ouviu alguém reclamar do síndico... Não tem jeito. Com motivos evidentes ou sem eles, sempre surge uma ou outra reclamação das pessoas que são designadas para cuidar da parte burocrática do condomínio. É quase um estigma da função e cabe a quem a exerce lidar com isso e com todas as outras tarefas que o cargo requer. Que não são poucas...

O síndico é responsável pela administração de um condomínio e sua principal tarefa é cuidar e manter a saúde financeira, estrutural e social da propriedade. Além disso, como representante oficial, ele atua como uma espécie de porta-voz dos condôminos e assim deve assumir a responsabilidade de defender o patrimônio, os direitos e os interesses da maioria dos moradores.

De acordo com o Código Civil, o síndico se torna o responsável legal do condomínio. Isso significa que a pessoa que assume o cargo pode responder criminalmente em nome do condomínio, podendo ser processado em casos judiciais. O administrador ainda tem o papel de facilitar a comunicação entre os condôminos, mediando conflitos e estimulando empatia entre vizinhos.

Mesmo que o condomínio conte com uma administradora, ainda é o síndico o responsável por supervisionar o trabalho da empresa.

Além de tudo isso, também é tarefa dele fazer tudo funcionar em harmonia e lidar com as reclamações e solicitações dos condôminos. Garantindo que todos, ou quase todos, fiquem satisfeitos.

Saiba quais são as funções do síndico

As funções do síndico ou da síndica do prédio, são determinadas pelo artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro, é de responsabilidade dele perante o condomínio:

Convocar reuniões de assembleia;

Representar o condomínio em juízo ou fora dele;

Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;

Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;

Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;

Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;

Elaborar previsão orçamentária anual;

Realizar a prestação de contas obrigatória – anualmente e quando exigida;

Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;

Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;

Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.

O que o síndico não pode fazer

Negligenciar normas do condomínio: o síndico não está acima das regras estabelecidas pela convenção e regimento interno e por isso deve segui-las e fiscalizar se os moradores também estão seguindo-as.

Deixar de prestar contas aos moradores: o síndico é apenas um representante legal do condomínio e por isso, é imprescindível que exista transparência em todas as suas ações. Desse modo, é obrigatório realizar a prestação de contas pelo menos uma vez ao ano e sempre quando for exigido.

Invadir a privacidade dos condôminos: o síndico é responsável pelas áreas comuns do condomínio e entrar em uma unidade ou abrir correspondências dos condôminos é ilegal. Para casos de emergência que necessitem a entrada no imóvel, como vazamento de gás ou incêndio, é aconselhável consultar assistência jurídica antes de realizar qualquer ação.

Proibir a entrada de visitantes: a entrada de visitantes no condomínio é de responsabilidade de cada morador. Se a visita de uma pessoa foi autorizada por um dos condôminos, o síndico não tem o direito de impedir sua entrada– exceto quando a convenção indica o contrário.

Expor moradores inadimplentes: o condomínio não pode divulgar o nome dos devedores ou realizar qualquer ação que possa constrangê-los. Se isso ocorrer, é possível que o morador entre com uma ação por danos morais.

Ignorar requisições dos moradores: o síndico precisa sempre atender às solicitações dos moradores, sanando suas dúvidas e fornecendo informações importantes sobre o condomínio.

Multar condôminos sem provas: aplicar uma multa por infrações cometidas pelos moradores costuma ser a forma mais eficaz de evitar conflitos entre vizinhos e reincidência dos delitos. Porém, na hora de multar alguém, o síndico precisa apresentar provas que comprovem a infração, além de seguir as orientações da convenção de condomínio.

Deixar de pagar contas do condomínio: é responsabilidade do síndico realizar os pagamentos de contas mensais: funcionários e prestadores de serviço. Ele deve sempre se ater ao orçamento e ter em mente que a inadimplência pode acarretar consequências graves.

Deixar de comunicar os moradores sobre ações judiciais contra o condomínio: é obrigatório notificar os condôminos sobre problemas judiciais que o condomínio possa estar passando. O ideal é convocar uma assembleia e notificar a todos. 

Usar o fundo de reserva indevidamente: o fundo de reserva existe para emergências e não deve ser utilizado para pagar contas do dia a dia.

Reter ou omitir documentos na troca de gestão: ao terminar a gestão, ele deve entregar ao novo síndico eleito todos os documentos referentes ao condomínio.

É importante que o condômino saiba os direitos e deveres do síndico para que ele possa cobrá-lo adequadamente e entenda quando a pessoa do cargo está agindo corretamente ou não. Sem ter este conhecimento, ele não estará apto a exigir os seus direitos ou a colaborar no cuidado com o local onde mora.


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