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Saiba os direitos e deveres do locatário, de acordo com a Lei do Inquilinato



Nem todo mundo sabe, mas desde 1991 existe uma lei que garante os direitos e deveres dos inquilinos nas transações imobiliárias, a Lei do Inquilinato é um conjunto de regras e normas que regulamenta o mercado de aluguéis residenciais e comerciais. Portanto, se você for alugar um imóvel é preciso saber que existem deveres e direitos que você, como locatário, deverá cumprir.

Ao longo do tempo, algumas alterações ocorreram na legislação. A primeira foi em 2009, por meio da Lei nº 12.112. Na ocasião, foi determinada, por exemplo, a diminuição do prazo para o inquilino sair da residência. Já em 2016, com as mudanças no Código de Processo Civil, a Lei do Inquilinato foi modificada novamente, principalmente com relação às ações de despejo.

Mas por que é importante estar informado sobre isso? Se você for contratar uma imobiliária para interceder a locação, é ela quem vai garantir que todos os seus direitos e deveres sejam cumpridos, de acordo com a lei e, também, vai te auxiliar em caso de dúvida. Mesmo assim, se você contratar os serviços de uma imobiliária, é importante saber quais são as regras determinadas por lei.

Confira os principais direitos e deveres do locatário:

Direitos

1 – Receber o imóvel em boas condições de moradia

O inquilino tem o direito de receber o imóvel em condições de ser usado ao que se destina, podendo inclusive reclamar junto à imobiliária pela rescisão do contrato caso considere o ambiente inabitável.

Pensando nesse direito, as imobiliárias fornecem um laudo de vistoria prévia ao início de vigência do contrato. É neste documento que ficam registradas as condições iniciais do imóvel, que devem estar de comum acordo entre o locador e o locatário.

2 – Isenção de despesas extraordinárias do condomínio

Caso o imóvel seja parte de um condomínio, o locatário tem o dever de arcar apenas com as taxas ordinárias, ou seja, as que se referem a gastos rotineiros de manutenção, como pagamento de salários, limpeza e zeladoria.

Já as despesas extraordinárias, aquelas oriundas de gastos atípicos à zeladoria rotineira do condomínio, como reformas estruturais e indenizações trabalhistas, são de responsabilidade do locador.

O não cumprimento dessa resolução se configura como contravenção penal, punível com multa ou prisão.

3 – Indenização por reformas e benfeitorias

Todo inquilino tem o direito de ser ressarcido caso seja preciso um reparo no imóvel, desde que a reforma se enquadre na modalidade de “benfeitoria necessária”, como é estabelecido nas cláusulas da Lei do Inquilinato e que o reparo seja avisado com antecedência com orçamento aprovado e autorizado pelo locador.

Benfeitorias necessárias são as que mantêm a condição de uso do imóvel, isto é, reformas estruturais, como instalações elétricas ou reparos no encanamento.

Já as benfeitorias voluntárias, que dizem respeito à estética do imóvel, não são indenizáveis, devem ser feitas somente com autorização prévia e comprovada do proprietário. Qualquer outra modificação no aspecto original do imóvel deve ser restituída no exato estado em que foi recebido, inclusive devidamente repintado na cor original.

4 – Preferência de venda

O inquilino tem prioridade, caso o proprietário decida vender o imóvel. O locatário deve ser tratado em igualdade de condições com qualquer comprador em potencial. Ou seja, ele tem direito às mesmas circunstâncias das negociações e aos mesmos valores que qualquer outra pessoa.

O inquilino que não manifestar interesse na compra do imóvel em até trinta dias após o aviso de venda deixa de ter prioridade e tem o período estabelecido em contrato para se mudar.

Deveres

1 – Pagar pontualmente o aluguel e demais despesas de locação

O primeiro dever de um inquilino é manter em dia o pagamento do aluguel, condomínio e outros gastos estabelecidos no acordo de locação. A forma de pagamento também deve seguir o que foi discriminado na celebração do contrato, assim como datas e condições em caso de atraso.

O locatário que não cumprir com essa responsabilidade pode ser punido com ação de despejo ou outra sanção prevista em contrato.

2 – Servir-se do imóvel apenas para o uso presumido

Esse é um dever que costuma gerar muita dúvida e conflito entre as partes envolvidas no acordo de locação. Muitos inquilinos pensam que, a partir do momento em que o contrato passa a ter vigência, poderão usar o imóvel como bem entender, no entanto, a utilização é vedada somente ao que é presumido em contrato.

O locatário não pode, portanto, fazer uso de um imóvel comercial como se fosse residencial, valendo o mesmo para o contrário. Além disso, o locatário tem o dever de tratar o imóvel como sua especificidade exige, ou seja, uma casa deve ser mantida como uma, valendo-se, novamente, do contrato.

3 – Devolver o imóvel no estado em que recebeu

Assim como o inquilino deve pagar as despesas de locação em dia e usar o imóvel somente para o propósito estabelecido em contrato, é seu dever restituí-lo no mesmo estado em que o encontrou no início da locação. Caso isso não aconteça, o contrato não será rescindido, enquanto as mudanças não forem feitas. 

Da mesma forma que acontece antes da mudança, a imobiliária fará uma vistoria final, levando em conta as condições registradas anteriormente.

O locatário que não devolver o imóvel da mesma forma que o recebeu tem o período estabelecido em contrato para fazer os reparos necessários. Caso não sejam feitos, o inquilino pode ser multado e o fiador (ou empresa fiadora) pode ser responsabilizado.

4 – Respeitar os regulamentos do condomínio

A Lei do Inquilinato estabelece como dever do locatário o total cumprimento do código de regras estabelecido pela empresa que administra o condomínio. Por isso, é fundamental que o locatário leia o regimento interno e esteja ciente das exigências e especificidades que deverá seguir.

Caso o imóvel passe por punição em decorrência do descumprimento de alguma regra, é o inquilino quem deve arcar com tal responsabilidade, seja ela uma multa ou sanção de outra natureza.

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