Vamos hoje te contar o que
ouvimos na live da FipeZap com Eduardo Zylberstajn, economista do Grupo
Zap e professor da FGV sobre as perspectivas de locações e vendas para o mês de
Maio.
Eduardo por mais de uma vez
mencionou que o mercado imobiliário é ilíquido, ou seja, neste mercado não há
grandes oscilações de valores quando se depara com uma crise. Em geral, o
comportamento de proprietários de imóveis não é baixar valores diante das
dificuldades do mercado. Consequentemente, as vendas param de ocorrer ao invés
de continuarem com valores mais baixos. Veja no gráfico abaixo a ilustração das
vendas em anos de crise:
Quando há choques econômicos, a
bolsa de valores, por exemplo oscila facilmente, o que não acontece com o
mercado de imóveis.
Eduardo inicia sua live alertando
o público de que o nível de incertezas do momento é alto. Além do Governo
brasileiro não divulgar dados concretos, não há perspectiva para este período
acabar, o que dificulta os cálculos e previsões dos economistas. Porém, pode-se
tirar algumas conclusões embasadas em crises anteriores.
A falta de liquidez do mercado
faz com que em momentos de stress, o preço tenha pouca informação. Em
outros mercados os preços traduzem bastante o momento e para onde a curva está se
direcionando. Sendo assim, devemos buscar no passado as lições importantes para
analisar o que está acontecendo hoje.
Na crise de que vivemos em 2008,
não vimos preços de imóveis despencarem, os preços ficaram praticamente estáveis.
A despeito de uma crise super forte que afetou emprego, renda e aumento de
juros, o esperado seria preço cair. Uma das alternativas para preço ter se
mantido é que existe um componente psicológico, que se tornou cultural no
brasileiro, de não baixar preços. E se o preço não cai e quem quer comprar não
paga o valor pedido, o que acontece é que as transações não se efetivam. Foi
exatamente isso que aconteceu na última crise. A quantidade de fechamentos de
negócios no pico da crise foi quase metade do que quando o mercado imobiliário estava
em alta. Portanto, é razoável na pandemia que vemos agora, imaginar que a
gente não veja essas transações imobiliárias acontecendo e que os preços demorem
a reagir por causa deste comportamento da sociedade, que se repete.
Demanda
Não há dúvidas, teremos queda
grande da confiança que vinha se restabelecendo. A população retrai os gastos e
os planos de troca de imóvel. Quem estava pensando em mudar de imóvel no mês de
janeiro, vai pensar duas vezes antes de concretizar tal fato pois uma aquisição
gera novos gastos. Essa insegurança vai acabar reprimindo o mercado. Não
podemos deixar de mencionar também a população que irá perder ou já perdeu
parte da renda.
Em contrapartida, temos um novo
cenário no Brasil com juro ultra baixo. A taxa está muito próxima de zero, o
que ajuda no estímulo para a compra. Porém, num primeiro momento, por mais
baixos que estejam os juros, a retração do mercado pela insegurança será
grande. Tanto no aluguel quanto na venda.
Como forma de investimento, o aluguel continua sendo a
melhor escolha e a mais atrativa. A média da rentabilidade do aluguel no brasil
é de 4,8%, segundo a FipeZap. Quem coloca o dinheiro no banco para render ao
invés de aluguel, tem rendimento abaixo deste. Isso quer dizer que as pessoas não irão se
desfazer dos imóveis para aplicar em banco e quem tem dinheiro irá preferir
investir em imóvel. O juro baixo é um aspecto importante para impedir uma
deterioração maior do mercado imobiliário.
Eduardo diz que estamos em um
apagão, o governo ainda não divulgou taxas de desemprego. É muito difícil
navegar com a carência de estatísticas. Os juros se manterão baixos? Difícil
saber com tantos grupos de interesse interferindo nas decisões do Governo e
tornando o cenário econômico uma bagunça, o que torna grande a preocupação
fiscal. Quanto mais o orçamento do governo se descontrola, maior a relutância
de uma empresa emprestar dinheiro para o Brasil.
Devemos analisar também que a
estrutura de gastos da família já mudou e vai mudar mais. Muitos gastos que não
tínhamos, estamos tendo. Como será a propensão das famílias para gastar com
moradia? Gastos usuais serão reduzidos como restaurantes, carro e gasolina. O
espaço adicional no orçamento será destinado para moradia? Se o movimento das
pessoas for de fato mudar para imóveis maiores, podemos ter um dinamismo no
mercado imobiliário.
Veja mais sobre o novo consumidor
pós-crise no post anterior: https://blogmjimoveis.blogspot.com/2020/05/quem-sera-o-possivel-consumidor-pos.html
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