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UM PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO NO MÊS DE MAIO PELO ECONOMISTA EDUARDO ZYLBERSTAJN


Vamos hoje te contar o que ouvimos na live da FipeZap com Eduardo Zylberstajn, economista do Grupo Zap e professor da FGV sobre as perspectivas de locações e vendas para o mês de Maio.

Eduardo por mais de uma vez mencionou que o mercado imobiliário é ilíquido, ou seja, neste mercado não há grandes oscilações de valores quando se depara com uma crise. Em geral, o comportamento de proprietários de imóveis não é baixar valores diante das dificuldades do mercado. Consequentemente, as vendas param de ocorrer ao invés de continuarem com valores mais baixos. Veja no gráfico abaixo a ilustração das vendas em anos de crise:


Quando há choques econômicos, a bolsa de valores, por exemplo oscila facilmente, o que não acontece com o mercado de imóveis.

Eduardo inicia sua live alertando o público de que o nível de incertezas do momento é alto. Além do Governo brasileiro não divulgar dados concretos, não há perspectiva para este período acabar, o que dificulta os cálculos e previsões dos economistas. Porém, pode-se tirar algumas conclusões embasadas em crises anteriores.

A falta de liquidez do mercado faz com que em momentos de stress, o preço tenha pouca informação. Em outros mercados os preços traduzem bastante o momento e para onde a curva está se direcionando. Sendo assim, devemos buscar no passado as lições importantes para analisar o que está acontecendo hoje.

Na crise de que vivemos em 2008, não vimos preços de imóveis despencarem, os preços ficaram praticamente estáveis. A despeito de uma crise super forte que afetou emprego, renda e aumento de juros, o esperado seria preço cair. Uma das alternativas para preço ter se mantido é que existe um componente psicológico, que se tornou cultural no brasileiro, de não baixar preços. E se o preço não cai e quem quer comprar não paga o valor pedido, o que acontece é que as transações não se efetivam. Foi exatamente isso que aconteceu na última crise. A quantidade de fechamentos de negócios no pico da crise foi quase metade do que quando o mercado imobiliário estava em alta. Portanto, é razoável na pandemia que vemos agora, imaginar que a gente não veja essas transações imobiliárias acontecendo e que os preços demorem a reagir por causa deste comportamento da sociedade, que se repete.

Demanda
Não há dúvidas, teremos queda grande da confiança que vinha se restabelecendo. A população retrai os gastos e os planos de troca de imóvel. Quem estava pensando em mudar de imóvel no mês de janeiro, vai pensar duas vezes antes de concretizar tal fato pois uma aquisição gera novos gastos. Essa insegurança vai acabar reprimindo o mercado. Não podemos deixar de mencionar também a população que irá perder ou já perdeu parte da renda.

Em contrapartida, temos um novo cenário no Brasil com juro ultra baixo. A taxa está muito próxima de zero, o que ajuda no estímulo para a compra. Porém, num primeiro momento, por mais baixos que estejam os juros, a retração do mercado pela insegurança será grande. Tanto no aluguel quanto na venda.

Como forma de investimento, o aluguel continua sendo a melhor escolha e a mais atrativa. A média da rentabilidade do aluguel no brasil é de 4,8%, segundo a FipeZap. Quem coloca o dinheiro no banco para render ao invés de aluguel, tem rendimento abaixo deste.  Isso quer dizer que as pessoas não irão se desfazer dos imóveis para aplicar em banco e quem tem dinheiro irá preferir investir em imóvel. O juro baixo é um aspecto importante para impedir uma deterioração maior do mercado imobiliário.

Eduardo diz que estamos em um apagão, o governo ainda não divulgou taxas de desemprego. É muito difícil navegar com a carência de estatísticas. Os juros se manterão baixos? Difícil saber com tantos grupos de interesse interferindo nas decisões do Governo e tornando o cenário econômico uma bagunça, o que torna grande a preocupação fiscal. Quanto mais o orçamento do governo se descontrola, maior a relutância de uma empresa emprestar dinheiro para o Brasil.

Devemos analisar também que a estrutura de gastos da família já mudou e vai mudar mais. Muitos gastos que não tínhamos, estamos tendo. Como será a propensão das famílias para gastar com moradia? Gastos usuais serão reduzidos como restaurantes, carro e gasolina. O espaço adicional no orçamento será destinado para moradia? Se o movimento das pessoas for de fato mudar para imóveis maiores, podemos ter um dinamismo no mercado imobiliário.

Veja mais sobre o novo consumidor pós-crise no post anterior: https://blogmjimoveis.blogspot.com/2020/05/quem-sera-o-possivel-consumidor-pos.html






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